Hausverkauf mit Schulden: Das gibt es zu beachten

ie möchten in München ein Haus verkaufen, aber Sie haben noch einen laufenden Kredit? Dann fragen Sie sich vielleicht, ob überhaupt ein Hausverkauf mit Hypothek möglich ist und was bei einem Hausverkauf bei bestehendem Kredit passiert.

Die Fragen sind berechtigt, denn in der Tat unterscheidet sich der Hausverkauf mit Schulden ein wenig von dem Hausverkauf ohne Hypothek. Hier finden Sie hilfreiche Antworten auf die wichtigsten Fragen.

‍Kann ich ein Haus verkaufen trotz laufendem Kredit?

‍Natürlich können Sie das. Im Grundbuch ist selbstverständlich die Grundschuld zur Sicherung des Darlehens eingetragen. Das ist allerdings kein Hindernisgrund. Sie können Ihr Haus also jederzeit mit oder ohne Makler verkaufen.

‍Hausverkauf mit Kredit: Was macht den vorzeitigen Verkauf besonders?

‍Vermutlich haben Sie den Kauf des Hauses mithilfe eines Bankkredits finanziert. Für dieses Darlehen hat die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Dort ist also eindeutig vermerkt, dass Ihr Haus finanziell belastet ist. Haben Sie das Darlehen noch nicht komplett abbezahlt, bleibt die Grundschuld dort bestehen. Es kann aber auch sein, dass Sie die Schulden bereits vollständig bezahlt haben. Demnach war Ihre Immobilie zu einem Zeitpunkt lastenfrei. Später haben Sie das Haus jedoch mit dieser Grundschuld erneut belastet, um ein neues Darlehen abzusichern.

Wie auch immer die Grundschuld entstanden ist: Das Grundbuch ist wegen ihr so lange nicht lastenfrei wie die Schuld nicht getilgt und die Eintragung im Grundbuch gelöscht ist.

‍Hausverkauf: Was passiert mit dem Kredit?

‍Auf Ihrem Haus liegt noch eine Grundschuld vom laufenden Kredit. Sie haben jetzt drei Wege, damit beim Hausverkauf umzugehen. Welcher für Sie der beste ist, hängt von den individuellen Umständen ab.

‍Möglichkeit 1: Übertragung des laufenden Kredits auf den Käufer

‍Häufig ist der beste Fall für Sie als Verkäufer, wenn der Käufer Ihr Darlehen übernimmt. Dafür ist allerdings die Zustimmung der Bank notwendig. Übernimmt der Käufer den Kredit zu den gleichen Konditionen, die Sie hatten, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Mit der Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich gemeint, den die Bank aufgrund der entfallenen Zinsen erhält. Wenn sich für diese Variante beim Hausverkauf mit Schulden in München entschieden wird, ist eine Löschung der Grundschuld nicht zwingend notwendig. Oft übernimmt der Käufer die eingetragene Belastung, um sein Darlehen abzusichern. Für die Abtretung des Kredits ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. So sparen Sie die Gebühren für die Löschung der Grundschuld.

‍Möglichkeit 2: Grundschuld löschen und Hypothekenkredit kündigen‍

Es ist anzunehmen, dass Sie einen Darlehensvertrag mit einem Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit ausgemacht haben. Aus diesem Vertrag mit Zinsfestschreibung kommen Sie nur vorzeitig heraus, sofern Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Das Gesetz erkennt hierzu eine Kreditkündigung aufgrund eines Hausverkaufs an. Das ist in § 490 Abs. II BGB nachzulesen. Der Bank wird aufgrund der frühzeitigen Kündigung jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 490 Abs. II BGB zugesprochen. Wie hoch diese Entschädigungszahlung ist, hängt vom Einzelfall ab. Da hierbei seitens der Bank oft Fehlberechnungen entstehen, sollten Sie die Berechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung detailliert nachlesen.

Übrigens: Eine Vorfälligkeitsentschädigung für einen Kreditvertrag mit Zinsbindung entfällt oft, wenn der Darlehensvertrag älter als zehn Jahre ist.

Ist der Darlehensvertrag vorzeitig gekündigt, fragen Sie oder Ihr Notar bei der Bank nach der Löschungsbewilligung. Nur mit ihr ist es möglich, die Grundschuld im Grundbuch zu löschen. Ist dies geschehen, bestehen keine Rechte Dritter mehr an Ihrem Haus und Sie können es ohne Grundschuld verkaufen.

‍Möglichkeit 3: Sicherheiten austauschen

‍Wie bereits oben erwähnt, steht die Grundschuld im Grundbuch der Bank als Sicherheit. Möchten Sie Ihr Objekt ohne Grundschuld verkaufen, können Sie dies teilweise durch einen Austausch der Sicherheit tun. Manchmal ist es möglich, den bestehenden Kreditvertrag auf die neue Finanzierung zu übertragen. Auf diese Weise entfällt auch die Vorfälligkeitsentschädigung. Was steckt genau dahinter? Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen XI ZR 398/02) hat festgesetzt, dass für die Bank ein Austausch von Sicherheiten zumutbar ist. Durch die neue Sicherheit besteht ebenfalls ein Schutz vor einem Kreditausfall. Damit Sie diesen Weg gehen können, müssen einige Bedingungen erfüllt werden:

• Für die Bank muss der Sicherheitentausch gratis sein. Fallen Gebühren an, trägt diese der Eigentümer selbst.
• Entstehen für die Bank Verwaltungskosten, muss der Eigentümer diese übernehmen.
• Wie bei einer Übertragung des Kredits, muss ein berechtigtes Interesse für den Sicherheitentausch bestehen. Mit dem Hausverkauf ist dies gegeben.

Anhand eines Beispiels ist diese dritte Möglichkeit für einen Hausverkauf mit Darlehen noch besser zu verstehen: Sie wollen Ihr Haus in München verkaufen. Sie erwarten Nachwuchs und möchten jetzt in ein Haus mit etwa dem gleichen Wert ins Umland von München ziehen. Sie können nun versuchen, die zu finanzierenden Immobilien für den Kredit auszutauschen. Sie finanzieren mit Ihrem ursprünglichen Kredit nun nicht mehr das Haus, das Sie verkaufen möchten, sondern lassen stattdessen die Grundschuld im Grundbuch der alten Immobilie ins neue Grundbuch übertragen. Sie finanzieren also jetzt mit Ihrem Kredit das neue Haus im Münchner Umland.

‍Wieso kann ein Hausverkauf bei bestehendem Kredit sinnvoll sein?

‍Es gibt viele Gründe, warum ein Hauseigentümer sein Haus verkaufen möchte, obgleich das Darlehen noch nicht komplett abbezahlt ist. So kann dies aus familiären oder wirtschaftlichen Gründen ratsam sein. Vielleicht steckt dahinter ein Umzug, der Tod eines Familienmitglieds oder eine Scheidung. Manchmal ist der ursprüngliche Eigentümer auch überraschend verstorben und nun möchten seine Erben das Haus verkaufen. Was auch immer die Gründe für einen Hausverkauf mit Schulden sind, es ist durchaus möglich. Sie müssen dabei nur die aufgeführten Aspekte beachten. Als sehr hilfreich kann sich an Ihrer Seite ein Immobilienmakler in München erweisen, der für Sie das Objekt zum bestmöglichen Preis veräußert.

Dieser Artikel enthält Links zu den folgenden Beiträgen:

• Hausverkauf trotz Kredit
• Grundstück verkaufen trotz Grundschuld: Was bedeutet das?
• Hausverkauf mit oder ohne Makler: Was ist für mich besser?
• Hausverkauf: Inwiefern ist eine Zustimmung der Bank erforderlich?
• Hausverkauf: Was für Gutachten brauche ich?
• Hausverkauf bei Scheidung: Hierauf sollten Sie achten
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