Hausverkauf ohne Spekulationssteuer: smarte Spartipps

Immobilien wie Wohnhäuser werden längst nicht nur für den Eigenbedarf gekauft, sondern immer mehr Bundesbürger kaufen sie als Wertanlage. Eine beliebte Variante ist, ein renovierungsbedürftiges Haus in München zu kaufen, aufwendig zu renovieren und anschließend für einen hohen Preis zu verkaufen.​

Die Idee klingt gut, aber hat einen Haken: die Spekulationssteuer. Sie wird auf dem Veräußerungsgewinn erhoben und kann damit viele Tausend Euro betragen. Inwiefern ein Hausverkauf ohne Spekulationssteuer möglich ist und wie sich die Steuerlast reduzieren lässt, steht hier.


Hausverkauf und Spekulationsgewinn: eine kurze Definition

Wer als Privatperson sein Haus verkaufen möchte, führt ein privates Veräußerungsgeschäft durch. Der Gewinn, der aus dem Hausverkauf erzielt wird, ist nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Als Eigentümer des Verkaufsobjektes erfolgt seine Versteuerung über Ihre privaten Einkünfte. Welcher Steuersatz Anwendung findet, steht in Abhängigkeit zu Ihrem persönlichen Steuersatz. Somit können bis zu 40 % des Spekulationsgewinns an Steuerschuld erhoben werden. Bereits hieran lässt sich erahnen, dass der Betrag sehr hoch sein kann. Lässt er sich nicht reduzieren? Kann ich nicht einen Hausverkauf ohne Spekulationssteuer durchführen? Auf beide Fragen lautet die Antwort: Ja! Um einen Hausverkauf als Privatperson ohne Spekulationssteuer zu realisieren, muss eine Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten werden. Somit fällt die Versteuerung des Spekulationsgewinns nur an, sofern Sie das Haus innerhalb von einem Zeitraum von zehn Jahren wieder verkaufen. Die Frist beginnt an dem Datum, an dem Sie das Haus gekauft haben. Die Frist endet an dem Tag, an dem der Verkaufsvertrag wirksam wird.

Manchmal ist es nicht möglich, zehn Jahre mit dem Verkauf der Immobilie zu warten. Jetzt fällt eine Spekulationssteuer an, die sich jedoch durch diverse Maßnahmen minimieren lässt. Neben einem versierten Immobilienmakler in München ziehen Sie in diesem Fall am besten noch einen kompetenten Steuerberater heran, der Ihnen aufzeigt, wie sich legal die Steuerlast reduzieren lässt.
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Vermeidung der Spekulationssteuer durch Eigennutzung

Eine gute Möglichkeit, einen Hausverkauf ohne Spekulationssteuer zu realisieren, stellt die Eigennutzung dar. Dies bedeutet, dass Sie als Verkäufer im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei vorherigen Jahren in dem Haus nachweislich gewohnt haben. Dabei ist zu beachten, dass das Finanzamt die begonnenen Kalenderjahre heranzieht, um den Zeitraum konkret zu bestimmen. Ein Beispiel:

• Sie haben das Haus im Dezember 2017 gekauft. Im gleichen Monat sind Sie in diesem eingezogen.
• Sie können es im Januar 2019 verkaufen, ohne einen Spekulationsgewinn versteuern zu müssen.
• Sie müsse nicht selbst im Objekt wohnen. Es können auch ihre Kinder sein, die noch Kindergeld erhalten.

Es handelt sich nicht um ein Einfamilienhaus, sondern um ein Mehrfamilienhaus? Nun greift eine etwas andere Regelung. Haben Sie oder Ihre Kinder in dem Mehrfamilienhaus selbst gewohnt und verkaufen Sie es innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren, zahlen Sie Spekulationssteuer. Diese wird allerdings nur anteilig berechnet. Die Steuerlast verrechnet das Finanzamt nun auf die Quadratmeterzahl und die fremdgenutzten Flächen. Hier läge demnach eine Teilnutzung vor.


Hausverkauf nach Erbschaft: Spekulationssteuer kann entfallen

Sollten Sie das Haus geerbt haben, stellt sich ebenfalls eine andere Sachlage dar. Sie erben die Immobilie und gleichzeitig damit die Spekulationsfrist des Erblassers. Hat dieser bereits vor mehr als zehn Jahren das Haus erworben, entfällt die Spekulationssteuer. Hat der Erblasser erst vor drei Jahren das Haus gekauft, würde für ihn die Spekulationsfrist noch sieben Jahre weiterlaufen. Nun übernehmen Sie die verbleibende Frist. Beachten Sie bitte auch: In Abhängigkeit von der Höhe Ihres Erbteils und Ihres Verwandtschaftsgrads zum Erblasser kann eine Erbschaftsteuer anfallen. Für diese gibt es keinerlei Frist von zehn Jahren.

Und wie stellt sich der Fall dar, wenn eine Erbengemeinschaft (link: Text Hausverkauf nach Erbe gemeinsam mit der Erbengemeinschaft) ein Mehrfamilienhaus erbt? Wenn einer der Erben sich entscheidet, die Miterben auszuzahlen und das Mehrfamilienhaus alleinig für sich zu behalten, beginnt die Spekulationsfrist vom Neuen zu laufen. Immerhin ist der Erbe Käufer des Objektes. Sofern er innerhalb der nächsten zehn Jahre das Haus wieder verkauft, ist der Spekulationsgewinn steuerpflichtig. Das Finanzamt rechnet hierbei allerdings den ursprünglichen Erbteil heraus.


Vier legale Tipps zur Reduzierung der Spekulationssteuer

Nicht jeder Hausverkäufer hat die Möglichkeit, die Spekulationssteuer gänzlich zu vermeiden oder die Frist von zehn Jahren abzuwarten. Die gute Nachricht ist, dass es Möglichkeiten gibt, die Steuerlast durch den Spekulationsgewinn zu reduzieren. Wie? In der Steuererklärung werden ausgewählte Kostenblöcke aufgenommen, da sich diese absetzen lassen. Auf diese Weise senken Sie den versteuernden Verkaufserlös auf legale Weise:

1. Verluste: Wer im gleichen Abrechnungsjahr des Hausverkaufs private Veräußerungsgeschäfte mit Verlusten abgeschlossen hat, kann diese bei der Gewinnversteuerung aufführen.
2. Verkaufskosten: Beim Immobilienverkauf fallen Kosten an. Hierzu gehören Inserate ebenso wie die Courtage des Maklers. Der Hausverkäufer kann diese Kosten absetzen.
3. Kosten für Modernisierung: Haben Sie am Objekt Reparaturen und Modernisierungen vorgenommen? Wenn Sie zum richtigen Zeitpunkt und auf Handwerkerrechnung erfolgten, können Sie diese in der Steuerklärung berücksichtigen.
4. Kaufnebenkosten: Hierunter fallen Gebühren für den Grundbucheintrag, die Grunderwerbsteuer und vieles mehr. Sie lassen sich vom Verkaufsgewinn abziehen, wodurch sich automatisch die Steuerschuld reduziert.

Zusatzinfo: Sollten Sie mit dem Hausverkauf einen Verlust gemacht haben, können Sie diesen bei der Steuer angeben. Hierbei ist allerdings die Voraussetzung, dass sie in gleichartigen privaten Veräußerungsgeschäften einen Gewinn erzielt haben.


Dann können Sie beim Immobilienverkauf die Spekulationssteuer nicht komplett umgehen

Das Finanzamt wird eine Spekulationssteuer immer dann erheben, wenn Sie das Haus nicht selbst genutzt haben und Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht einhalten. Gleiches zählt für Personen, die das Haus im Rahmen einer Gütertrennung gekauft und die Spekulationsfrist nicht abgewartet haben. Sie müssen den Verkaufsgewinn ebenfalls versteuern, sobald das Haus dem Betriebsvermögen entzogen oder im Rahmen einer Betriebsaufgabe erworben wurde. Nur wenn Sie die zehnjährige Frist aussitzen, entfällt diese Steuer.

Letztlich ist es am besten, vor dem Hausverkauf nicht nur einen Makler, sondern auch einen Steuerberater zu konsultieren. Er kann Ihnen hilfreiche Tipps rund zum Thema Spekulationssteuer geben.