Hausverkauf und Hausübertragung an die Ehefrau

Ein Verkauf oder eine Übertragung von Immobilien in München an die Ehefrau und auch an den Ehemann kann Sinn machen. Zum einen kann dies die Haftung des Familienvermögens beschränken oder steuerliche Vorteile haben.

Darüber hinaus kann ein Verkauf oder eine Übertragung des Hauses an den Partner empfehlenswert sein, wenn eine Scheidung bevorsteht. In diesem Ratgeber lesen Sie hilfreiche Tipps rund um das Thema Hausverkauf und die Hausübertragung an die Ehefrau und den Ehemann. Vielleicht entdecken Sie so die eine oder andere Möglichkeit, nachhaltig Geld zu sparen oder Probleme zu umgehen. Beachtenswert bei all den diversen Möglichkeiten durch eine Immobilienübertragung ist, dass die Vorteile gelegentlich nur für gewerbliche oder nur private Objekte gelten. Um optimal beraten zu sein, ist das Heranziehen eines Steuerberaters und Anwalts unerlässlich. Hier werden nur beispielhaft Optionen aufgezeigt, deren Umsetzung mit einem Fachmann abgestimmt werden sollte. Der Einzelfall entscheidet, was tatsächlich möglich ist.


Was für Vorteile können sich durch eine Immobilienübertragung oder einen Immobilienverkauf zwischen Eheleuten ergeben?

Eine Immobilienübertragung kann steuerliche Vorteile mitbringen. Wichtig hierfür ist, dass das Finanzamt den Verkauf des Grundstücks steuerlich anerkennt. Damit diese steuerliche Anerkennung ermöglicht wird, muss es einen Vertrag geben. Dieser Vertrag unter den Eheleuten unterscheidet sich nicht von einem Vertrag zwischen zwei Fremden. Ein sehr wichtiger Punkt ist dies, der leider gelegentlich keine Beachtung findet. Darüber hinaus darf es sich nicht um ein Scheingeschäft handeln. Gleiches zählt für eine Gestaltung des Vertrags, die Steuerbegünstigungen theoretisch erlaubt, die aber vom Steuergesetz so nicht gedacht sind. Hier sind drei Vorteile, die sich durch eine Übertragung von Mietobjekten ergeben können:

• Anhebung des Abschreibungsvolumens: Wenn ein Ehegatte dem anderen ein komplett abgeschriebenes Gebäude und Grundstück verkauft und das Haus einen Wert von 300.000 Euro aufweist, lassen sich durch die Abschreibung über die nächsten Jahre hinweg rund 150.000 Euro an Steuern einsparen.
• Darlehensumwandlung: Die Zinslage ist derzeit sehr günstig. Zwischen 1 und 2 % Zinsen werden für ein Immobiliendarlehen angeschlagen. Ein Ehepartner nimmt zu diesen guten Konditionen ein Darlehen auf und kauft damit eine Immobilie des Partners. Dieser nutzt den Kaufpreis, um satt Vorfälligkeitsentschädigung das ältere aber teurere Darlehen abzulösen.
• Werbungskosten: Die anfallenden Kosten für den Hauskauf – so die Zinsen für den Kredit beispielsweise – lassen sich als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Worauf muss ich bei der Übertragung und dem Verkauf von Immobilien an meinen Ehepartner achten?

Es könnte alles so schön einfach und vorteilhaft sein, wenn es nicht noch den Gesetzgeber gäbe. Dieser hat strikte Regeln, wie die Geschäfte (auch) zwischen Eheleuten abzulaufen haben. Bei der Übertragung von Immobilien an den Ehepartner wittert er schnell nach §41 Abs. 2 AO ein Scheingeschäft. Dieses muss zwingend vermieden werden, um saftige Strafen zu umgehen. Doch was ist ein Scheingeschäft . Wie der Name bereits aussagt, ist es ein Geschäft, welches nur zum Schein abgeschlossen wird. Es fehlt ihm also an Ernsthaftigkeit. Eigentlich ist es somit nur eine Simulierung und es geht nicht darum, einen realen Vertrag tatsächlich umzusetzen. Das Finanzamt überprüft daher sehr genau die wichtigsten Bestandteile des Vertrags. Dazu gehört natürlich auch die Zahlung des Kaufpreises. Der kaufende Ehepartner muss diesen aus eigenen Mitteln bestreiten. Schenkt vorher der andere Ehepartner dem kaufenden Ehepartner eine große Geldsumme, liegt der Verdacht vor, es könnte sich um eine verschleierte Immobilienschenkung handeln. Skeptisch machen das Finanzamt zudem weitreichende Rückübertragungsklauseln, da sie den Verdacht erwecken, dass das Objekt nicht tatsächlich verkauft werden soll.


Was ist mit der Begrifflichkeit »Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten« gemeint?

Im §42 AO ist fixiert, dass sich durch einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten die steuerliche Gesetzgebung nicht umgehen lässt. Ein Missbrauch liegt somit vor, sobald eine nicht rechtmäßig angebrachte Gestaltung genutzt wird. Durch sie würde der Steuerpflichtige oder ein Dritter einen Steuervorteil erhalten, den er nicht bekommen hätte, wenn die Gestaltung angemessen wäre.


Richtig das Haus verkaufen: Vertrag muss dem Fremdvergleich standhalten

Wie weiter oben im Text vermerkt, muss der Immobilienvertrag ernsthaft sein und es dürfen keinerlei unangemessene Gestaltungsmöglichkeiten Anwendung finden, um sich steuerliche Vorteile zu erschleichen. Darüber hinaus muss der Vertrag einem Fremdvergleich standhalten. Hiermit ist gemeint, dass der Vertrag genau überprüft wird, inwiefern er fremdübliche Vertragsinhalte aufweist. Typische Inhalte hierfür sind beispielsweise:

• Angaben zur Fälligkeit des Kaufpreises
• Verzugsfolgen
• Form der Entrichtung der Zahlung

Eine etwas knifflige Situation kann sich ergeben, wenn der kaufende Ehepartner von dem verkaufenden Ehepartner eine Stundung des Kaufpreises oder einen zinslosen Kredit erhält. Zwar ist dies theoretisch erlaubt, kann aber eine detaillierte Prüfung der Darlehensverhältnisse bewirken. Dies könnte darin münden, dass der Vertrag dem Fremdvergleich nicht standhält. Ein sehr geringer Kaufpreis hingegen bedeutet nicht, dass der Vertrag steuerlich nicht anerkannt wird. Sollten noch weitere unübliche Umstände hinzukommen, kann dieser Aspekt bei einer negativen Beurteilung des Vertrags Eingang finden.


Hausverkauf wegen Scheidung: Worauf muss ich achten?

Lassen sich Eheleute scheiden, müssen oft auch Vermögenswerte aufgeteilt werden. Gehört eine Immobilie zu ihrem Vermögen, kann es ratsam sein, dass der eine dem anderen das Haus abkauft. Sind hinreichend finanzielle Mittel von der kaufenden Seite vorhanden, ist ein klarer Schnitt möglich. Doch bevor dieser Schritt getan wird, sollte sich der kaufende Ehepartner überlegen, ob er weiterhin in der Immobilien wohnen bleiben möchte und ob er diese überhaupt halten kann. Immerhin muss nicht nur einmal ein hoher Kaufpreis bezahlt werden, sondern das Haus oder die Wohnung muss unterhalten werden. Bei größeren Objekten können die Jahreskosten für Strom, Öl und Gas sehr hoch sein.


Wie lässt sich der Hauskauf bei einer Scheidung geschickt finanzieren?

Noch bevor die Scheidung tatsächlich vollzogen ist, wird oft eine Immobilienübertragung angestrebt. Dies kann die Situation erleichtern, da nun klare Fronten bestehen. Doch wie ist der Kauf der Eigentumshälfte des Noch-Ehepartners möglich, wenn die finanziellen Mittel dafür gar nicht reichen? Je nach der individuellen wirtschaftlichen Situation gibt es Wege, die Eigentumshälfte vom Ehepartner trotzdem zu erwerben.

1. Verzicht auf Unterhalt: Wenn der kaufwillige Partner eigentlich unterhaltsberechtigt wäre, verzichtet er auf den nachehelichen Ehegattenunterhalt. Dafür erhält er eine einmalige Kompensationszahlung und damit eine Unterhaltsabfindung. Sie wird ihm nicht ausgezahlt, sondern es erfolgt eine Verrechnung mit dem Kaufpreis für den Eigentumsanteil des Ehepartners.
2. Verrechnung mit Zugewinn: Dem kaufwilligen Ehepartner steht ein Anspruch auf Zugewinn zu? Dann lässt sich der mit dem Haus oder der Wohnung verrechnen. In Abhängigkeit von der Zugewinnausgleichshöhe muss der kaufende Ehepartner dann nur noch eine geringe oder gar keine Summe mehr für den Eigentumsanteil des Ehepartners aufbringen.
3. Verzicht auf Versorgungsausgleich: Diese Variante ähnelt der Version 2. Sofern der übernehmende Ehegatte Ansprüche aus einem Versorgungsausgleich hat, können diese für den Hauskauf verwendet werden. Der Verzicht muss von einem Gericht genehmigt werden. Für die Verzichtserklärung wiederum benötigen beide Parteien einen Anwalt.
4. Stundung des Kaufpreises: Der Wert der Immobilie wird objektiv bestimmt. Der Kaufpreis wird nun halbiert und der Käufer hat im Rahmen einer Stundung Zeit, seine Schulden beim Ehepartner zu begleichen. Der verkaufende Ehepartner fixiert somit schriftlich, dass er für einen bestimmten Zeitraum keinen Kaufpreis einfordert. Wie lang der Zeitraum ist, hängt von den individuellen Konditionen ab.