Hausverkauf: Welche Steuer fällt an?

Muss der Hausverkauf versteuert werden? Dies ist sicherlich eine der ersten Fragen, die sich Hausverkäufer in München stellen. Oft fragen sie direkt ihren Immobilienmakler in München, der oft diesbezüglich über ein großes Hintergrundwissen verfügt.

Eine Beratung darf er aus rechtlichen Gründen jedoch nicht leisten. Er kann Ihnen als Verkäufer Infos geben, aber wird Sie letztlich an einen Steuerberater verweisen. Dies hat gute Gründe, denn auf die Frage „Hausverkauf – welche Steuern fallen an“ gibt es keine einheitliche Antwort. Der Einzelfall entscheidet.


Hausverkauf: Wann ist er steuerfrei?

Der Gesetzesgeber sagt, dass nach § 23 EStG private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig sind. Doch auch hier gilt der Grundsatz, dass es keine Regel ohne Ausnahme gibt. Hier sind klassische Fälle, wann keine Steuer beim Hausverkauf auf den Veräußerungsgewinn anfällt:

• Sie haben das Haus selbst genutzt.
• Das Haus war länger als zehn Jahre Ihr Eigentum.
• Sie haben das Haus vermietet und zwischen Kauf und Verkauf liegen mehr als zehn Jahre.
• Das Haus war zunächst vermietet. In den letzten beiden Jahren sowie im Jahr des Hausverkaufs haben Sie oder Ihre Kinder es privat genutzt. Steuerfreiheit gilt hier auch bei Zweitwohnsitzen oder Ferienwohnungen.

Dank smarter Planung an Steuern sparen

Um die Steuer auf den Veräußerungsgewinn nicht zahlen zu müssen, ist es oft am einfachsten, sich an die Spekulationsfrist von zehn Jahren zu halten. Sollte dies nicht möglich sein, lässt sich eine Ratenzahlung des Kaufpreises vereinbaren. Zahlt der Käufer über mehrere Jahre hinweg das Haus ab, können Sie die geltenden Freigrenzen für mehrere Jahre nutzen. Unter Umständen bewirkt die Ratenzahlung zu einer Verschiebung des Veräußerungsgewinns in Kalenderjahre, in denen Sie nur wenig Einkommen zu verzeichnen haben. So reduziert sich ganz legal die Steuerbelastung.

Im Zweifelsfall kontaktieren Sie am besten einen Steuerberater, der individuell auf Ihre Situation eingehen kann. Nur so lassen sich legale und smarte Wege finden, möglichst wenig Steuer beim Hausverkauf zu zahlen.

Hinweis: Das Thema Spekulationssteuer ist sehr umfangreich. Ein spezifischer Blogartikel zu dieser Steuer, liefert weitere hilfreiche Informationen.


Weitere Steuerarten beim Hausverkauf – eine Übersicht

Neben der Spekulationssteuer können noch andere Steuerarten beim Hausverkauf in München anfallen. Hier ist eine kleine Übersicht:

• Grunderwerbsteuer: Sie zahlt der Käufer. Bis auf wenige Ausnahmen fällt sie immer an. Der Steuersatz liegt in München bei 3,5 % und wird auf den Kaufpreis erhoben.
• Gewerbesteuer: Sie zahlt der Verkäufer. Sie fällt jedoch nur bei einem gewerblichen Immobilienhandel an. Als Basis für ihre Berechnung dient der Veräußerungsgewinn. Dieser wird mit der Steuermesszahl von 3,5 % und dem Hebesatz der betreffenden Münchner Gemeinde multipliziert.
• Umsatzsteuer: Sie zahlt der Käufer. Bei einem gewerblichen Grundstückhandel muss er diese entrichten. Sie beläuft sich auf 19 % des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer – Gewerbesteuer – Umsatzsteuer: nähere Informationen

Einige Laien begehen den Fehler, die Spekulationssteuer mit der Grunderwerbsteuer gleichzusetzen. Das stimmt jedoch nicht. Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn trägt immer der Verkäufer. Die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Sie kann nur in wenigen Ausnahmefällen umgangen werden. Welcher Steuersatz beim Hausverkauf für die Grunderwerbsteuer herangezogen wird, hängt vom Bundesland ab. In Bayern sind es 3,5 %.

Die Gewerbesteuer ist eine Steuer, die auf gewerbliche Immobilienhändler zukommt. Sie können zu einem gewerblichen Immobilienhändler schneller werden, als Sie denken. Sollten Sie drei oder mehr Immobiliengeschäfte innerhalb von fünf Jahren vornehmen, vermutet das Finanzamt einen gewerblichen Handel. Doch Achtung: Die Fünf-Jahre-Regel ist keine fixe Bestimmung. Das Finanzamt kann jeden Einzelfall prüfen und unter Umständen von einer Steuerlast absehen.

Beim gewerblichen Immobilienhandel greift zudem die Umsatzsteuer oder Mehrwertsteuer. Wie hoch der Steuersatz ist, hängt von den aktuellen Bestimmungen ab. Übrigens: Die Notargebühren und Maklergebühren unterliegen ebenso der Umsatzsteuerpflicht, sofern es sich um ein gewerbliches Immobiliengeschäft handelt.

Hinweis: Sollten Sie eine Immobilie gewerblich und zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, versteuern Sie nur den Gewinnanteil, der durch die gewerblich genutzte Fläche entstanden ist.


Hausverkauf: im Zweifelsfall nicht ohne Steuerberater

Wie Sie sehen, können beim Hausverkauf diverse Steuern anfallen. Dies muss aber nicht sein. Zudem ist es möglich, Steuern durch ein geschicktes Handeln zu reduzieren. Sofern Sie sich unsicher sind, ob Ihr Hausverkauf steuerpflichtig ist oder nicht, sollten Sie einen Steuerberater heranziehen. Er gibt Auskunft, inwiefern Sie in die Steuerpflicht genommen werden können. Vielleicht können Sie das Immobiliengeschäft steuerfrei abwickeln. Darüber hinaus erzielen Sie in der Regel wertvolle Einsparungen, wenn Sie neben einem Steuerberater einen Makler beauftragen. Er kann zwar keine steuerliche Beratung geben, aber er hilft Ihnen kompetent dabei, das Objekt schnell zum bestmöglichen Preis zu veräußern.