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ie Praxis zeigt, dass es meist die beste Lösung ist, ein geerbtes Haus zu verkaufen. Auf diese Weise kommen Sie schnell an Geld, was Sie dann flexibel nutzen können. Darüber hinaus können Sie mit Ihrem bisherigen Leben fortfahren, ohne sich um eine Vermietung der Immobilie kümmern zu müssen oder vielleicht selbst in das Objekt einzuziehen. In der Regel möchte der Erbe das auch gar nicht. Besonders empfehlenswert ist der Verkauf der geerbten Immobilie, wenn es mehrere Erben gibt.
Erbengemeinschaft: Hausverkauf meist die beste Entscheidung
Eine Erbengemeinschaft ist nichts anderes als eine Gruppe, die aus mehreren Erben eines Nachlasses besteht. Sie bilden diese Gemeinschaft ohne aktives Zutun. Hierzu ein Beispiel: Familienvater und Witwer Erich stirbt. Er hinterlässt seinen vier erwachsenen Kindern eine Immobilie in München. Alle vier müssen nun zusammen als Erbengemeinschaft entscheiden, was mit dem Objekt geschieht. Streitpotenzial ist häufig gegeben, denn es geht um Emotionen sowie viel Geld. Zumeist lässt sich dieses Problem dadurch am besten reduzieren, wenn sich alle gemeinsam für einen Immobilienverkauf entscheiden. Auf diese Weise lässt sich das Erbe gerecht aufteilen.
Immobilienverkauf als Erbengemeinschaft: Wie geht das?
Alle Personen der Erbengemeinschaft haben ein Stimmrecht. Um die geerbte Immobilie zu verkaufen, müssen demnach alle Erben dem Hausverkauf zustimmen. Manchmal ist dies nicht gegeben, da aus emotionalen Gründen einer der Erben das Haus im Eigentum behalten möchte. Das würde beispielsweise durch eine Vermietung der Immobilie gelingen. Je nach Einzelfall rentiert sich dies aber häufig nicht. Eine andere Variante wäre, dass einer der Erben die anderen Erben auszahlt. Diese Variante scheitert zumeist am fehlenden Kapital.
Tipp: Alle Erben sollten objektiv beurteilen, welcher Umgang mit der Immobilien tatsächlich Sinn macht. Selten ist dies eine Eigennutzung oder eine Vermietung. In der Regel ist ein Hausverkauf die beste Entscheidung.
Erbengemeinschaft möchte verkaufen: Was jetzt?
Einigt sich die Erbengemeinschaft auf einen Verkauf, steht jetzt ein wichtiger Schritt an: die Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie. Hierfür sollten Sie dringend einen Experten heranziehen, der objektiv und fachgerecht den Wert des Hauses bestimmt. Aufbauend darauf lässt sich der Angebotspreis bestimmen. Er ist für den Erfolg des Hausverkaufs entscheidend.
Die Immobilienwertermittlung können Sie von einem kostenpflichtigen Gutachter durchführen lassen. Oft ist es jedoch empfehlenswerter, einen Makler heranzuziehen.
Verkauft er für Sie die Immobilie, ist die professionelle Wertermittlung für Sie im Service kostenfrei enthalten.
Darüber hinaus hat ein Makler bei Erbengemeinschaften einen weiteren Vorteil: Keiner der Erben kann sich dank der Neutralität und Objektivität des Immobilienmaklers übervorteilt fühlen. Das hilft und stiftet Frieden innerhalb der Erbengemeinschaft. Darüber hinaus profitieren Sie von den generellen Vorteilen eines Maklers beim Hausverkauf, zu denen sein Wissen und seine Erfahrung gehören.
Nachdem der Makler für Sie die Immobilie verkauft hat, wird der Verkaufserlös unter allen Erben gerecht aufgeteilt. Damit ist die Erbengemeinschaft bezüglich des Immobilienerbes aufgelöst. Jeder darf selbst bestimmen, wofür er seinen Anteil verwenden möchte.
Ein Miterbe möchte nicht verkaufen: was nun?
Wie bereits erwähnt, müssen dem Verkauf alle Miterben zustimmen. Dies kann sich als schwierig erweisen. Selbst wenn die Mehrheit für einen Immobilienverkauf ist, kann ein einziger Erbe den Verkauf verhindern. Was dann zu tun ist, hängt vom Einzelfall ab. Das sind die Möglichkeiten:
1. Ausbezahlung der Miterben: Eine Option ist, die Erben auszuzahlen, die das Haus verkaufen möchten. Um Streitigkeiten zu umgehen, ist die Anfertigung eines Wertgutachtens unerlässlich. So fühlt sich niemand betrogen.
2. Abschichtung: Der kaufwillige Erbe kann auf seinen Erbteil verzichten und in Gegenleistung dazu eine Abfindung erhalten. Dies wird als Abschichtung verstanden.
3. Aufteilung der Immobilie: Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, dann lässt es sich eventuell in Eigentumswohnungen umwandeln. Über diese kann jeder Eigentümer selbst entscheiden. Da allerdings die Wohneinheiten eines Gebäudes nie zu 100 % gleichwertig sind, stellt eine Aufteilung meist ein Problem dar.
Der ungünstigste Fall: Teilungsversteigerung
Kann die Erbengemeinschaft über den Umgang mit der Immobilie keine Einigung erzielen, wird die Situation kompliziert. Jeder einzelne Miterbe hat per Gesetz das Recht, die Auflösung der Erbengemeinschaft per Gerichtsverfahren einzufordern. In diesem Fall droht die sogenannte Teilungsversteigerung, die sich mit einer Zwangsversteigerung vergleichen lässt.
Sie ist die ungünstigste Lösung, denn jetzt wird das Haus unter dem Marktwert verkauft.
Darüber hinaus ist der Prozess an sich mit Kosten verbunden. Eine harmonischere Lösung ist daher für alle Beteiligten ratsamer.
Wie sieht es mit den Steuern beim Verkauf aus?
Zwei Steuern sind beim Verkauf einer geerbten Immobilie von Bedeutung: die Spekulationssteuer und die Erbschaftsteuer.
Die Spekulationssteuer fällt für Sie als Privatperson an, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren seit dem Kauf der Immobilie noch nicht abgelaufen ist. Dann zahlen Sie auf den Gewinn aus dem Verkauf eine Steuer. Hierbei ist anzumerken, dass Sie nicht nur Erbe der Immobilie sind, sondern auch der Spekulationsfrist des Erblassers. Ist die Spekulationsfrist für den Verstorbenen bereits abgelaufen, entfällt auch für Sie die Verpflichtung zur Zahlung dieser Steuer. Darüber hinaus gibt es weitere Wege, sie legal zu umgehen.
Die Erbschaftssteuer wird immer erhoben. Es gibt jedoch Freibeträge, weswegen Sie nicht in jedem Fall Erbschaftssteuer bezahlen müssen, sondern davon befreit sind. Umso näher Sie mit dem Erblasser verwandt sind, desto höher ist der Freibetrag. So liegt er bei den Kindern des Erblassers beispielsweise bei 400.000 Euro. Liegt der Wert des Nachlasses für den jeweiligen Erben darunter, muss keine Erbschaftsteuer bezahlt werden – ganz gleich, ob die Immobilie behalten oder verkauft wird.
Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.
Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:
- Wohnung verkaufen – Wert einer Eigentumswohnung
- Seriöser Immobilienmakler
- Zwangsversteigerung Immobilie
- Prognose Immobilienpreise München
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