Hausverkauf München: Was passiert mit den Mietern?

Wenn Sie in München ein Haus verkaufen möchten, das bereits vermietet ist, müssen Sie ein paar Aspekte beachten. Direkt am Anfang des Verkaufsprozesses tauchen entscheidende Fragen auf: ​

Muss ich dem Mieter kündigen? Wie organisiere ich beim Hausverkauf mit Mieter die Besichtigungen? Welche Rechte hat der Mieter? Um gut vorbereitet zu sein, erhalten Sie hier alle wichtigen Informationen rund um das Thema Hausverkauf mit Mieter.


Hausverkauf: die ersten Schritte und Hinweise

Es gibt einen treffenden Ausspruch: »Kauf bricht Miete nicht.« Dies bedeutet, dass trotz des Hausverkaufs bereits vorhandene Mietverträge gültig bleiben. So besagt § 566 Absatz 1 BGB, dass durch den Verkauf eines vermieteten Objektes der neue Eigentümer die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverträgen übernimmt. Das kann von Vorteil sein, wenn für den neuen Eigentümer die Immobilie eine Geldanlage ist. Unter Umständen will er allerdings selbst in das Haus einziehen, weswegen er auf Eigennutzung besteht. Doch bevor dies möglich ist, muss dem bisherigen Mieter die Kündigung überreicht werden. All diese Umstände bei einem Hausverkauf mit Mieter sorgen dafür, dass der Käufer aufgrund des Nutzungsnachteils einen Preisnachlass einfordern wird. Um diesem vorzubeugen, versuchen viele Verkäufer den bisherigen Mieter vor Verkauf des Hauses zu kündigen. Bevor dies geschieht, ist es ratsam, den Mieter über den Hausverkauf zu informieren. Oft ist er selbst daran interessiert, das Haus zu kaufen. Ist dies nicht der Fall, können Sie ihm eine Ablösesumme anbieten, um ihm einen Auszug schmackhaft zu machen.

Hinweis: Durchschnittlich erzielen nicht vermietete Objekte einen Verkaufspreis, der um bis zu 30 % höher liegt als vermietete Häuser.


Hausverkauf mit Mieter: Mieter informieren und Vorkaufsrecht beachten

Selbstverständlich müssen Sie im Rahmen des Hausverkaufs den Mieter informieren und im Musterbrief oder einem selbst verfassten Brief darauf hinweisen, dass es einen Eigentümerwechsel gab. Immerhin erfolgen jetzt die Mietzahlungen an eine andere Person. Beachtenswert dabei ist, dass der Mieter den neuen Vermieter akzeptieren muss. Er hat keinerlei Mitspracherecht bei der Käuferwahl. Allerdings kann es sein, dass er ein Vorkaufsrecht hat. Dies müssen Sie vorab unbedingt überprüfen. Ein erfahrener Makler  kann Ihnen hierbei helfen.


Hausverkauf und Rechte der Mieter bezüglich der Besichtigung

Eine Besichtigungstour mit einem Kaufinteressenten ist eine heikle Angelegenheit. Alles soll gut gehen und viele Fragen müssen beantwortet werden. Ist das Objekt vermietet, besteht oft die Sorge, dass im Rahmen des Hausverkaufs der Mieter das Haus schlecht macht. Zudem kann es schwierig sein, einen Termin zu organisieren. Hier sind wichtige Tipps rund ums Thema Besichtigung mit Mieter.


Das haben Verkäufer zu beachten

• Besichtigung am besten schriftlich ankündigen oder telefonisch einen Termin vereinbaren
• Ankündigung der Besichtigung muss mindestens 24 Stunden vor dem Termin erfolgen; bei Berufstätigen vier Tage vorher
• Termin muss zu ortsüblichen Besuchszeiten erfolgen
• Besuchsdauer ist zeitlich limitiert
• limitierte Anzahl an Besichtigungsterminen pro Woche und Monat möglich
• individuelle Mieterinteressen gilt es zu berücksichtigen: Urlaub, Krankheit etc.

Übrigens: Sollte der Mieter den Zugang zu seinem Haus verweigern, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten. Dies erfolgt im Rahmen einer Klage beim Amtsgericht auf Duldung der Hausbesichtigung. Sogar Schadensersatzansprüche kann der Vermieter stellen, wenn der Mieter ihn wiederholt nicht ins Haus lässt.


Hausverkauf: Welche Rechte haben Mieter bezüglich der Kündigung?

Wie bereits erwähnt, sollten Eigentümer vor dem Hausverkauf eine Mitteilung an den Mieter versenden, die über den Hausverkauf informiert. Beachtenswert dabei ist, dass ein Hausverkauf keinerlei Kündigungsgrund darstellt. Selbstverständlich ist eine Kündigung eine Option, die jedoch aufgrund der strengen und umfangreichen Mieterrechte in Deutschland sehr schwierig sein kann. Hier sind ein paar Fakten rund ums Thema Kündigung, die für den Hausverkauf und den Mieter wichtig sind.


Hausverkauf und Mieter: Kündigung erfolgt immer schriftlich

Es reicht nicht aus, eine mündliche Kündigung auszusprechen. Die Kündigung muss nach § 568 Absatz 1 BGB schriftlich erfolgen und die Unterschrift des Vermieters tragen. Auch ein Schreiben per Telefax oder E-Mail reicht nicht aus.


Kündigungsgrund detailliert aufführen

In der schriftlichen Kündigung muss der Vermieter den Grund der Kündigung darlegen, der mit den anerkannten gesetzlichen Bedingungen einhergehen muss. Es ist unerlässlich, dass eine detaillierte Begründung erfolgt. So soll ermöglicht werden, dass der Mieter rechtliche Schritte gegen die Hauskündigung einleiten kann.

Was sind ordentliche Kündigungsgründe nach § 573 Absatz 2 BGB?

1. Die mietende Partei hat seine vertraglichen Pflichten erheblich und schuldhaft verletzt.
2. Der Vermieter meldet Eigenbedarf an.
3. Der Vermieter hat deutliche Nachteile durch die wirtschaftliche Verwertung des Hauses, welche sich in der Vermietung begründen und als Verwertungskündigung bezeichnet werden.

Es ist grundsätzlich nicht möglich, Kündigungsgründe nachzuschieben. Nur wenn ein weiterer Kündigungsgrund nach Erstellen des Schreibens entstanden ist, darf er diese nachschieben.


Dann besteht eine erhebliche Vertragsverletzung

Damit der Kündigungsgrund einer erheblichen Vertragsverletzung vorliegen kann, muss der Mieter beispielsweise den Hausfrieden stören oder seine Mietzahlungen stets unpünktlich leisten. Auch Beleidigungen gegenüber dem Vermieter und unerlaubte Untervermietungen gehören dazu. Gleiches zählt für eine vertragswidrige Wohnnutzung, indem beispielsweise das Objekt gewerblich genutzt wird.


Hausverkauf und Mieter: Wann liegt ein Eigenbedarf vor?

Eigenbedarf ist einer der Gründe, der am häufigsten bei einer Kündigung eines Mietverhältnisses angegeben wird. Doch dabei muss beachtet werden, dass der Vermieter das Haus tatsächlich selbst nutzt oder es künftig von einem sehr nahen Angehörigen bewohnt wird. Der Vermieter muss die konkrete Lebenssituation präzise darstellen, um den Eigenbedarf durchsetzen zu können.

Ein Eigenbedarf ist nicht gegeben, wenn:

• die Eigennutzung vorgeschoben ist.
• andere Personen als die nahen Verwandten einziehen.
• der Eigentümer nur gelegentlich dort übernachtet.

Fakten zur Verwertungskündigung

Damit eine Verwertungskündigung berechtigt ist, müssen bestimmte Sachverhalte gegeben sein. Dazu gehören unter anderem:

• Der Vermieter hat wegen der Vermietung nicht die Möglichkeit, das Areal angemessen wirtschaftlich zu verwerten.
• Der Vermieter möchte oder muss das Haus erheblich sanieren
• Die Bausubstanz ist so marode, dass ein Abriss ratsam ist.

Kein Verwertungsgrund liegt vor, wenn es eine neue Mietpartei gäbe, der mehr Miete zahlen würde. Auch die Erzielung einer maximalen Rendite rechtfertigt keine Verwertungskündigung.


Hausverkauf mit Mieter: Wie gestalten sich die Kündigungsfristen?

Nach § 573c Absatz 1 BGB darf der Vermieter seinem Mieter bis zum dritten Werktag des Kalendermonats kündigen und die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats aussprechen. Jedoch verlängert sich die Kündigungsfrist, wenn die mietende Partei zwischen fünf und acht Jahre in dem Objekt wohnte. Nun beträgt sie sechs Monate. Auf neun Monate beläuft sich die Kündigungsfrist, sofern der Mieter mehr als acht Jahre im Haus lebt. Nur wenn ein Haus zum vorübergehenden Gebrauch zur Vermietung steht, sind kürzere Kündigungsfristen nach § 573c Absatz 2 BGB möglich. Sie haben einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen? Dann ist eine Kündigung nur gestattet, wenn diese im Zeitmietvertrag nach § 575 BGB vermerkt wurde.

Achtung: Es gibt in Deutschland einen umfangreichen Kündigungsschutz. Dieser kann unter anderem bei Krankheit, Schwangerschaft, Invalidität und Vergleichbarem greifen. Sollten Mieter und Vermieter gemeinsam in einem Haus wohnen, steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu.


Vermietete Immobilien verkaufen: besser mit Makler

Zweifelsohne ist ein Hausverkauf mit oder ohne Mieter stets einfacher, wenn dieser von einem Immobilienmakler in München durchgeführt wird. Und gerade wenn das Objekt vermietet ist, erweist er sich als besonders hilfreich. Er kann die unangenehmen Gespräche mit dem Mieter übernehmen und sein Verhandlungsgeschick spielen lassen. Auf diese Weise gestaltet sich der Hausverkauf deutlich angenehmer und stressfreier. Darüber hinaus ist der Makler mit den rechtlichen Gegebenheiten rund um den Verkauf von vermieteten Immobilien vertraut und hat ein umfangreiches Netzwerk an Anwälten an der Hand. Auch dies trägt dazu bei, dass sich das Haus besser und leichter verkaufen lässt, obgleich es vermietet ist.

Die hier angebotenen Informationen dienen als ersten Überblick in dieses oftmals schwierige Thema. Für eine individuelle Auskunft und ausführliche rechtliche Beratung empfehlen wir, sich an einen Fachanwalt in München zu wenden.