Hausverkauf: Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und lässt sie sich umgehen?

Bei einem Hausverkauf in München und in jedem anderen Ort in Deutschland fällt eine Grunderwerbsteuer an. Manche vergleichen sie mit der Mehrwertsteuer, die für Konsumgüter erhoben wird. ​

Wenn Sie ein Haus verkaufen, fällt also eine Grunderwerbsteuer an. Sie ist ebenso einmalig zu zahlen wie die Courtage an den Immobilienmakler in München oder die Gebühr an den Notar. Doch wer trägt beim Hausverkauf diese Steuer und existieren Wege, sie zu umgehen? Hier sind die Antworten.


Wie viel beträgt die Grunderwerbsteuer?

Auf diese Frage gibt es eine klare Antwort, aber diese gibt keinen fixen Betrag an. Vielmehr richtet sich diese Steuer nach einem Prozentsatz. Er beträgt in Bayern 3,5 % des Kaufpreises. In einigen anderen Bundesländern wie Schleswig-Holstein, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und dem Saarland ist der Prozentsatz mit 6,5 % des Kaufpreises deutlich höher. Wenn ein Haus in München beispielsweise 100.000 Euro kosten würde, müssten ans Finanzamt 3.500 Euro an Steuern abgeführt werden. Kostet das Haus bereits 1.000.000 Euro, läge der Betrag bei stolzen 35.000 Euro. Bei solch einer stattlichen Summe ist verständlich, dass die Frage aufkommt: Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?


Trägt der Hausverkäufer oder der Käufer die Grunderwerbsteuer?

Immobiliengeschäfte müssen in Deutschland stets über einen Notar laufen. Dies ist gesetzlich fixiert. Im Kaufvertrag hält der Jurist schriftlich fest, wer für die Grunderwerbsteuer aufkommen muss. Theoretisch sind der Verkäufer und der Käufer grunderwerbsteuerpflichtig, aber in der Regel kommt dafür der Käufer auf. Sollte er die Zahlung versäumen, ist es dem Finanzamt möglich, an den Verkäufer heranzutreten und die Steuer zu verlangen. Dies klingt für Hausverkäufer dramatisch, jedoch gibt es Entwarnung. Erfahrene Immobilienmakler kennen kaum einen Fall, in dem der Käufer nicht pünktlich die Grunderwerbsteuer entrichtet hätte. Das kann an einer guten Zahlungsmoral liegen oder an der Tatsache, dass die Zahlung der Grunderwerbsteuer eine bedeutende Voraussetzung ist, rechtmäßiger Hauseigentümer zu werden.


Wie läuft die Zahlung der Steuer in der Praxis ab?

Käufer, Verkäufer und der Makler treffen sich für die Vertragsunterzeichnung beim Notar. Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet ist, widmet sich der Notar den weiteren Formalitäten, zu denen auch die Grunderwerbsteuerzahlung gehört. Hier ein Beispiel in vier Schritten:

1. Das Finanzamt wird informiert. Sofort nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag wird die Grunderwerbsteuer erhoben. Manche Käufer  denken, sie wäre erst fällig, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat. Doch das stimmt nicht. Daher informiert der Notar die Steuerbehörde über den Grundstücksverkauf. Diese fertigt einen Steuerbescheid an und schickt ihn inklusive einer Zahlungsaufforderung an den Hauskäufer.
2. Der Käufer übernimmt die Überweisung vor. Dafür hat er nach §15 Grunderwerbsteuergesetz vier Wochen Zeit.
3. Die Steuerbehörde fertigt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an. Sie bezeugt, dass der Hauskäufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht vor, ist es für den Hauskäufer unmöglich, offiziell Eigentümer der Immobilie zu werden. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung erhält nicht der Käufer oder Verkäufer, sondern das Finanzamt schickt sie direkt an den Notar.
4. Der Notar übergibt die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Grundbuchamt. Jetzt kann der Hauskäufer als Eigentümer im Grundbuch aufgenommen werden. Dieser Schritt ist ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht möglich.

GRUNDerwerbsteuer: ein etwas unscharfer Begriff

Die Grunderwerbsteuer ist von Bauherren ebenso so zu zahlen wie von Käufern einer bereits bestehenden Immobilie und Käufern einer Wohnung. Für manche Laien ist der Begriff »GRUNDerwerbsteuer« jedoch verwirrend, denn die Steuer wird auf den Gesamtpreis von Grundstück und Haus erhoben. Doch das deutsche Steuerrecht wäre nicht das deutsche Steuerrecht, wenn es keine Ausnahme von der Regel gäbe. Hier ein paar Fakten:

• Ein Bauherr kauft ein einzelnes Grundstück . Erst deutlich später baut er darauf eine Immobilie. Vermutlich muss er nur auf den Grundstückspreis die Grunderwerbsteuer zahlen.
• Für Bestandsimmobilien wird zur Berechnung der Steuer der Kaufpreis herangezogen. Gleiches zählt für Wohnungen. Dies liegt daran, dass ein Wohnungskäufer auch stets einen Grundstücksanteil erwirbt. Immerhin steht das Mehrfamilienhaus auf einem Grundstück.
• Ist der Hauskauf das Ergebnis einer Zwangsversteigerung, dient das Höchstgebot als Berechnungsgrundlage. Hierbei ist das Höchstgebot gemeint, dem der Zuschlag gegeben wurde.
• Wird ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück erworben, wird der Käufer nicht Eigentümer des Grundstücks. Allerdings erhält er daran ein Nutzungsrecht. Deswegen wird auch hier eine Grunderwerbsteuer fällig. Sie bemisst sich am Kaufpreis zuzüglich der vereinbarten Pacht und der Vertragslaufzeit.

Lässt sich die Grunderwerbsteuer verhindern?

Für Verkäufer von Immobilien ist dieses Thema oft nicht von großem Interesse, da der Käufer für gewöhnlich die Steuer trägt. Jedoch kann es von Wichtigkeit sein, sobald Immobiliengeschäfte innerhalb der Familie ablaufen. Die gute Nachricht ist, dass bei einem Hausverkauf an Verwandte des ersten Grades – Ehepartner, eigene Kinder, Enkelkinder – die Grunderwerbsteuer entfällt. Sie wird zudem nicht erhoben, wenn das Haus im Rahmen einer Ehescheidung an den Ex-Partner übertragen wird. Darüber hinaus verlangt der Fiskus die Steuer nicht bei Todesfällen oder Schenkungen. Ist das Grundstück weniger als 2.500 Euro wert, entfällt sie ebenfalls.