[Audio] 2021 - Haus verkaufen oder besser behalten?

ie Immobilienpreise sind in den letzten Jahren in die Höhe geschossen. Das betrifft vor allem die Metropolen wie München oder Hamburg. So manch ein Immobilienbesitzer kommt allein aufgrund der guten Marktlage auf die Idee, das Haus zu verkaufen. Doch Zweifel schließen sich an: Ist das wirklich sinnvoll? Steigen die Immobilienpreise nicht noch weiter? Oder sollte ich aus anderen Gründen besser die Liegenschaft behalten? Lesen Sie hier hilfreiche Gedankenanstöße für diese wichtigen Fragen.

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Was spricht für einen Hausverkauf?

Immobilien gehen mit Instandhaltungskosten einher. Wie hoch sie sind, hängt stark vom Zustand des Objektes ab, aber einige Hundert Euro pro Jahr fallen häufig an. Um an diesen Kosten zu sparen, bietet sich ein Hausverkauf an. Neben der Kostenbelastung verursacht Eigentum Pflichten und Arbeit. Bei Mietobjekten sind dies unter anderem Verwaltungsaufgaben. Darüber hinaus besteht stets ein Risiko auf Mietnomaden hereinzufallen, die beim Vermieter schlaflose Nächte verursachen.

Weitere Gründe für einen Verkauf sind die hohen Verkaufspreise in Ballungsräumen. In strukturschwachen Regionen ist zudem mit einem künftigen Preisfall zu rechnen,  was ebenfalls für einen Hausverkauf spricht. Da die Zinsen derzeit niedrig sind, gibt es viele Käufer. Das kann den Preis zusätzlich nach oben treiben.

Was spricht gegen einen Hausverkauf?

So gut, wie die Gründe für einen Hausverkauf auch sind, es gibt einige, die dagegensprechen. Immobilien stellen solide Wertanlagen dar. Sie können die Altersvorsorge sichern und eine gute Geldanlage sein, sofern die Mietrendite höher als die Verzinsung von anderen Investitionen ist. Läuft auf dem Haus noch ein Kredit, entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, wenn das Objekt gehalten wird. In diesem Zusammenhang sei auch die Spekulationssteuer erwähnt: Halten Sie eine fremd genutzte Immobilie für weniger als zehn Jahre, kann auf Sie eine kostspielige Spekulationssteuer zukommen. Insbesondere wenn Sie den Verkaufserlös aus der Immobilie nicht für andere Pläne benötigen, kann es ratsamer sein, das Haus zu behalten.

Die individuelle Situation checken

Obgleich es allgemeine Gründe für und gegen einen Hausverkauf gibt, darf nie die individuelle Situation vernachlässigt werden. Spricht beispielsweise viel für einen Verkauf der Immobilie, sollte der Eigentümer sich wegen einzelner Gründe nicht zwingend vom Hausverkauf abhalten lassen.

Hierzu zwei Beispiele und die dazugehörigen Lösungswege:

Das Haus ist noch mit einem Kredit belastet: Das kann ein guter Grund sein, die Immobilie nicht zu verkaufen. Ein Verkauf ist aber nicht unmöglich. Wichtig ist jetzt, die Bankkonditionen zu überprüfen. Wie hoch wäre die Vorfälligkeitsentschädigung? Ist sie so hoch, dass sie einen großen Teil des Verkaufserlöses auffrisst? Beachtenswert ist hierbei ein Urteil vom Bundesgerichtshof vom 19. Januar 2016. Demnach besteht für Darlehensnehmer ein Widerrufsrecht, sofern sie den Kreditvertrag nach dem 1. November 2002 abgezeichnet haben. Dann dürfen die Banken keine übermäßig hohen Entschädigungen für einen vorzeitig getilgten Kredit verlangen.

Ein weiterer Preisanstieg scheint wahrscheinlich: Niemand kann verlässlich sagen, ob die Preise weiter steigen oder nicht. Eigentümer setzen bezüglich dieses Punktes damit immer auf Risiko.

Experten gehen grundsätzlich davon aus, dass die Ballungszentren weiterhin an Aufwind gewinnen – auch wenn auf einem niedrigeren Niveau. Dank der zunehmenden Digitalisierung und dem Anstieg an Homeoffices gewinnen auch periphere Lagen an Bedeutung. Wann dieser Markt gesättigt ist, lässt sich nur schwer abschätzen. Zweifelsohne ist damit jetzt ein guter Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen. Was die Zukunft bringt, ist ungewiss. Gerade die Coronakrise hat gezeigt, dass plötzlich ein einschneidendes Ereignis eintreten kann, was das Leben auf den Kopf stellt und damit auch den Immobilienmarkt. Politische Maßnahmen und allgemeine wirtschaftlichen Entwicklungen können ebenfalls dazu beitragen, dass sich die Preise für Immobilien verändern – im Positiven wie im Negativen. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, verkauft daher lieber früher und freut sich über den hohen Verkaufspreis.

Lassen sich unrenovierte Immobilien verkaufen?

Grundsätzlich ist das möglich. Es gibt Käufer, die gezielt nach solchen Objekten suchen, um sie dann nach den eigenen Wünschen zu renovieren. Die Anzahl dieser Interessenten ist jedoch geringer als die Zahl von Käufern, die nach einem renovierten Objekt suchen. Wer ein unrenoviertes Objekt verkauft, limitiert somit gleich zu Beginn die Anzahl an Kaufinteressenten. Das wirkt sich negativ auf den Preis aus. Zudem bringen renovierte Immobilien mehr Geld. Renovierungsmaßnahmen rentieren sich aus diesem Grund sehr rasch. Anders kann die Situation sein, wenn der Modernisierungsbedarf sehr hoch ist und die Immobilie sich in einer wenig gefragten Lage befindet. Dann ist es meist besser, von einer hohen Investition in Renovierungsmaßnahmen Abstand zu nehmen. Ansonsten steckt der Käufer rasch einen fünfstelligen Betrag in das Verkaufsobjekt, ohne zu wissen, ob er diesen jemals durch den Verkaufserlös hereinholt.

Ist jetzt ein guter Verkaufszeitpunkt für eine vermietete Immobilie?

Die Mieten sollen weiterhin ansteigen, allerdings soll das Mietwachstum sich verlangsamen. Aufgrund der Mietpreisbremse sind deutlich höhere Mieten nur dann möglich, wenn es zur Neuvermietung kommt. All dies sind gute Gründe, ein Mietobjekt zeitnah zu veräußern.  So kann der Verkäufer argumentieren, dass die Mieten weiterhin steigen und eine Investition in Betongold somit sinnvoll ist. Durch den Verkauf spart der Eigentümer künftig an Arbeit und Zeit. Er erhält einmalig einen hohen Verkaufserlös, den er für eine andere Sache einsetzen kann.

Auf der anderen Seite kann es ratsamer sein, die Immobilien für regelmäßige Mieteinnahmen zu behalten.

Das ist vor allem dann empfehlenswert, wenn der aktuelle Verkaufspreis für das Mietobjekt gering wäre. Haben Sie beispielsweise eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus in wenig begehrter Lage seit längerer Zeit gut vermietet, ist es sinnvoll, diese nicht zu verkaufen.

Wie sieht es beim Hausverkauf mit den Steuern aus?

Steuern sind ein weiterer Aspekt, die Einfluss auf den Verkaufszeitpunkt nehmen können. So können Sie eine fremd genutzte Immobilie erst steuerfrei verkaufen, wenn Sie diese mindestens zehn Jahre im Besitz halten. Ansonsten ist der Gewinn aus dem Verkauf nicht steuerfrei. Das bedeutet, Sie müssten beim Finanzamt ein privates Veräußerungsgeschäft angeben und dieses nach Ihrem Einkommenssteuersatz versteuern.

Bei selbst genutzten Immobilien sieht die Sachlage etwas anders aus. Bei ihnen greift die Zehnjahresfrist nämlich nicht. Es reicht aus, dass Sie selbst in dem Objekt mindestens zwei Jahre selbst wohnten und es dann im dritten Jahr verkaufen. Haben Sie nicht selbst in der Liegenschaft gewohnt, muss es ein Kind von ihnen gewesen sein, was noch Kindergeld erhält.

Die Spekulationssteuer ist ein wichtiger Grund, die Immobilie noch bis zum Ende der Spekulationsfrist zu halten. Immerhin kann sie den Verkaufserlös um bis zu 40 % schmälern.

Achtung: Neben der Spekulationssteuer können auch andere Steuern und Gebühren auf Sie zukommen. Das können die Grunderwerbssteuer und die Umsatzsteuer auf die Notarkosten sein. In der Regel trägt jedoch der Käufer die Grunderwerbsteuer. Maklerkosten werden inzwischen oft zwischen Käufer und Verkäufer gerecht aufgeteilt.

Hinweis: Die hier angebotenen Informationen ersetzen keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um Ihre eigene Situation abzuklären.

Dieser Artikel enthält Links zu den folgenden Beiträgen:

• Hausverkauf In München: Wie Läuft Der Hausverkauf Ab?
• Hausverkauf Ohne Spekulationssteuer: Smarte Spartipps
• Hausverkauf München: Was Passiert Mit Den Mietern?
• Hausverkauf: Eigennutzung Kann Vor Steuern Beim Verkauf Bewahren
• Hausverkauf Checkliste: Gut Organisiert Das Haus In München Verkaufen

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Photo by Jack Price-Burns on Unsplash